전세금과 월세금이 훨훨 날아올라가는 것의 의미

집을 거래하는 유형은 크게

• 집을 소유하거나
• 전세로 빌리거나
• 월세로 빌리는 것

이 있다.

대략적으로 이익 구조를 살펴보면,

• 집을 소유하는 경우, 집의 가격이 경제가 성장함에 따라 점점 오르는 것이 이익이다. 즉 부동산 시장의 성장이 이익원이다.
• 전세로 집주인이 세입자에게 빌려주는 경우, 집주인은 그 돈을 이용해 저금하여 이자를 받거나 투자를 하거나 대출을 갚아 이자 부담을 더는 등의 경제 행위를 통해 이익을 얻는다. 세입자는 원금을 보장받는 대신 전세로 사는 동안 그 돈을 가지고 이익을 받을 기회비용을 박탈당한다. 즉 현금의 성장 가치가 집주인에게 위임되는 것이다.
• 월세의 경우 간단히 세입자가 집주인에게 꼬박꼬박 고정된 돈을 주는 간단한 원리이다.

시사점

1. 최근 전세값이 집값을 넘나드는 경우가 있는데, 이 점이 중요한 이유가 다음과 같다.

전세값이 집값보다 낮게 형성될 경우 전세 수요가 낮다는 것을 의미하며, 곧 집을 소유하는 쪽이 수요가 높다는 뜻이다. 즉 전세값이 집값에 비해 낮을수록 부동산 시장이 활발하다는 뜻이다. 부동산 시장이 호황이라는 것은 곧 부동산의 수익률이 좋다는 뜻이다. 한편 집을 소유하는 것은 자신의 집이 있다는 점에서 소유주에게 안정감을 주기 때문에 수익률과 별개로 부동산 거래 시장을 촉진하는 요인으로 작용한다.

반대로 전세값이 집값을 초과할 경우 전세 수요가 높음을 의미한다. 또한 사람들이 집을 구입할 수 있는 돈을 가지고서도 집을 구입하지 않고 전세를 든다는 것은 부동산 불황을 의미한다. 거품이 꼈다는 뜻이다. 집값이 앞으로 성장할 가능성이 불투명하기 때문에 전세금이 현금으로써 낼 수 있는 수익을 포기하고 집값만큼의 전세금도 지불하며, 심지어는 전세 수요가 쏠려 집값보다도 높은 전세금을 지불하는 것이다.

정리하면 전세값과 집값의 차이는 곧 부동산 시장과 현금 가치의 차이를 의미한다. 이때 가격을 비교하기 전, 전세를 들 때와 집을 소유할 때의 메리트를 고려하여 절대 가치에 차이를 둘 필요가 있다.(물론 지역별로도 천차만별이다.)

최근 전세값이 집값을 상회할 정도로 올랐다는 것은 곧 부동산 시장의 위기를 의미하기도 한다. 또한 전세값이 집주인의 대출을 메워 이자 부담을 막으며, 세입자가 매우 높은 전세금을 마련하느라 이자를 부담하고 있다는 점을 감안하면 집 소유주들의 대출량이 많은 '하우스 푸어' 문제가 전세 세입자로 옮아가고, 더불어 부동산 가격이 불안해 전세 거품도 어느 정도 동반되면서 그 결과 '전세 푸어' 문제로 번져가고 있다는 것을 의미한다.

조선일보는 이에 대해 전세를 더이상 주거 시장의 유연성을 증진하는 도구가 아닌, 위기의 뇌관으로 고려하고 대책을 세울 필요성을 제기하고 있다.

간단히 말하자면, 집을 사지 않고 사람들이 전세 시장으로 몰려가 전세값이 달궈질 정도로 부동산 시장이 꽤 침체돼있다는 뜻이겠다.

2. 경제성장률이 둔화되면서 구입이나 전세가 상당히 큰 목돈을 요구하고 있고, 그 외에 대해서는 월세가 많아지고 있다. 사실상 주거를 이용하는 조건으로 돈을 내는 식이다. 목돈을 구하기 힘든데다 부동산은 유연하지 못해 월세 거래의 경우 제공자 측이 유리한 면이 있다.

그러나 사실 어느 정도 합리적인 방안이기도 하다. 대략적으로 계산을 해보자. 경제성장률이 3%인 경우 월 성장률은 평균 약 0.25%이며, 월세가 30만원이면 매월 0.25%로 월세만큼의 이자를 받아내기 위한 전세금은 그 400배인 1억 2천만 원이다. 말하자면 목돈이 없는 사람들은 조금 굽히고 들어가야 하는 것이라고 생각하면 되겠다.
만약 월세금이 지나치게 높아졌다면 집주인들의 지역적 독점으로 인한 기득권으로 해석할 수도 있고, 부동산계의 거품이 옮아가 세입자의 부담이 늘어난 것으로도 해석할 수 있다.